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L'expulsion d'un locataire.

Le 15 février 2015
L'expulsion d'un locataire doit faire l'objet d'une procédure.

LES PROCEDURES D'EXPULSION D'UN LOCATAIRE


L’expulsion d’un locataire est subordonnée à l’obtention d’un titre exécutoire qui peut être une décision au fond, une ordonnance de référé ou un procès verbal de conciliation.

Sans l’un de ces titres, il n'est pas possible d'engager une procédure en expulsion.

Plusieurs actions judiciaires sont ouvertes, parmi lesquelles il conviendra de choisir la plus appropriée au regard de la situation personnelle du propriétaire vis-à-vis de son locataire :

 

I. La résiliation sur le fondement de la clause résolutoire : choix entre l’action en référé et l’action au fond :

 

Les deux procédures (en référé et au fond) sur le fondement de la clause résolutoire, permettent la résiliation automatique du contrat dès que l’une des conditions de la clause résolutoire, par exemple, le défaut de paiement, intervient. 

Elles sont ouvertes lorsque le locataire n'a pas réglé l'intégralité des sommes visées au commandement dans le délai de deux mois de sa signification et à condition que le contrat de bail prévoie une clause résolutoire.

 

 

 

Elles ont pour objectif de :

-         Voir déclarer acquise au bailleur, la clause résolutoire insérée au bail.

Et, en conséquence,

-         Voir ordonner l'expulsion du locataire.

 

Le référé permet une condamnation provisionnelle au paiement de l'arriéré, alors que le jugement au fond accorde un paiement définitif des loyers impayés.

 

Le choix du référé permet d'obtenir rapidement une décision assortie de plein droit de l'exécution provisoire ce qui permet de procéder à l’expulsion de l’occupant.

 

Bien que qualifiée de provisoire, la décision de référé bénéficie d'une réelle autorité et peut surtout faire l'objet d'une exécution immédiate.

 

Cependant, pour aboutir, la demande ne doit pas pouvoir se heurter à une contestation sérieuse (notamment sur la rédaction de la clause résolutoire, la validité du commandement, le décompte des sommes dues, la bonne foi du propriétaire, etc.). A défaut, il conviendra de préférer l’action au fond visant la clause résolutoire.

 

 

 

 

 

 

II. La résiliation sur le fondement du droit commun :

 

 

Cette action permet la résiliation du contrat lorsque l’un des cocontractants n’a pas respecté une ou plusieurs de ses obligations contractuelles.

Elle a donc un domaine plus large que les deux actions précédemment décrites puisqu’elle sanctionne toute faute contractuelle et non pas uniquement celles prévues pour la mise en œuvre de la clause résolutoire. 

 

Mais le résultat de cette action est plus incertain en raison du pouvoir d’appréciation judiciaire du juge : gravité des fautes du locataire, bonne foi du propriétaire, etc.

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