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La Loi ALUR.

Le 28 mai 2015
La loi Alur du 26 mars 2014 vise à « réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements...."

Les dispositions applicables de la loi Alur (pour l'accès au logement  et un urbanisme rénové) n° 2014-366 du 26 mars 2014

 

La loi Alur publiée au JO n°0072 le 26 mars 2014 vise à « réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ». Elle encadre donc plus fortement les rapports entre preneur et bailleur.

Ce qui change pour le bailleur

La hausse du loyer dans les nouveaux contrats de bail ?(Article 17de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Le loyer hors charges fixé dans le bail pour les nouvelles locations ou les relocations ne pourra excéder le loyer médian de référence majoré de 20%, fixé chaque année par le préfet dans les zones « tendues », le loyer médian et le loyer médian majoré devant être indiqués dans le bail. Cependant cette disposition sera appliquée uniquement à Paris et à partir de l’été 2015.

Le retard de paiement des loyers : désormais le propriétaire et le locataire pourront prévoir dans le contrat de bail que les retards de loyers donneront lieu au paiement de pénalités de retard pouvant attendre jusqu'à 30 % du montant du loyer.


Le congé, sous quelle forme ?
(Article 15) Ce congé pour prendre la forme d’un exploit d'huissier, d’une lettre recommandée avec accusé de réception, et depuis la loi Alur il peut être donné par lettre remise en mains propres contre un émargement ou un récépissé.


Le congé pour reprise
(Article 15) Le propriétaire a la possibilité de donner congé au locataire à chaque échéance du bail avec un préavis de 6 mois, et cela notamment pour reprendre le logement pour lui ou un de ses proches. Mais la loi Alur encadre cette option pour les contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi) :

-          En ce qui concerne les bénéficiaires du congé pour reprise : il ne peut s'agit que du bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé.

-          En ce qui concerne le motif du congé pour reprise : le bailleur « doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise ».

 
Quand restituer le dépôt de garantie ?
(Article 22) Le délai de restitution du dépôt de garantie versé par le locataire a été réduit à un mois (contre deux mois auparavant) à compter de la remise de clés, dès lors que l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt dans les délais légaux, il pourrait subir une pénalité de 10 % du montant du dépôt de garantie par mois de retard.

 

Ce qui change pour le locataire

L’indexation du loyer(article 17-1) : la loi Alur encadre davantage l’indexation des loyers. En effet selon celle-ci « à défaut d'avoir manifesté sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »


Quand donner congé au propriétaire afin de quitter son logement ?
(Article 15) Pour les locations vides, le délai de préavis est de trois mois pour le locataire, mais ce délai peut être réduit à un mois dans certaines situations. La loi Alur allonge cette liste :

-          Quand le logement est situé dans une zone tendue (Paris et les 27 autres agglomérations désignées par décret du 10 mai 2013) ;

-          Quand le locataire obtient son premier emploi, est muté, perd son emploi ou retrouve un emploi après l'avoir perdu ;

-          Quand l'état de santé du locataire constaté par un certificat médical justifie un changement de domicile ;

-          Quand le locataire bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation adulte handicapé ;

-          Quand le locataire s'est vu attribuer un logement social.


Sous quelle forme donner congé ?
(Article 15)Le congé donné par le locataire au bailleur peut prendre la forme :

-          D’une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;

-          D’une signification par acte d'huissier ;

-          Depuis la loi Alur, d’une remise en main propre contre récépissé ou émargement, mais seulement pour les contrats de location vide signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014 (date d'entrée en vigueur de la loi).

 

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