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La société civile immobilière.

Le 13 février 2015
La société civile immobilière est un instrument de gestion.

L’article 1832 du code civil précise qu’une société civile immobilière (SCI) est un groupement « de deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter ». Concrètement, la SCI est une société constituée par deux personnes au minimum et ayant pour objet la propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers destinés à la location (habitation, bureau, commerce), condition nécessaire pour que l’administration fiscale considère le caractère civil de cette société.

La SCI peut aussi vendre des immeubles, en réserver l’usage à un associé ou à un tiers mais ces opérations devront rester exceptionnelles. En effet, si la SCI a une activité régulière d’achat-vente de biens immobiliers, l’administration fiscale pourra considérer cette société comme commerciale.

La SCI est réputée pour les avantages qu’elle peut procurer. En effet, elle permet par moment un montage dont les avantages sont soit juridiques, soit fiscaux. Avant de créer sa SCI, il faut être au courant de certaines choses concernant la constitution de la SCI (I), sa fiscalité et ses limites(II)

 

  1.  La constitution de la SCI : une création peu contraignante, des avantages certains

 

 

  1. Une société civile peu contraignante 

1)      Une constitution peu contraignante

Il faut deux associés minimum pour créer une SCI. Ceux-ci peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales sans condition de nationalité.

La création est peu contraignante, en effet, la SCI peut être constituée par acte sous seing privé ou par acte authentique. Il n’y a pas de montant minimum pour le montant du capital social ni pour la valeur minimal des parts sociales. Néanmoins, un contrat écrit intitulé « statuts de la société » est obligatoire. Le gérant sera choisi parmi les associés ou non, il sera choisi soit dans les statuts soit ultérieurement.

2)      L’interdiction d’une activité d’achat et de revente répétée

Il s’agit de rappeler tout d’abord, que les tribunaux considèrent l’activité d’achat et de revente d’une SCI comme civile a priori tant que cette activité n’est pas répétée. S’il y a répétition, l’activité civile dégénère en activité commerciale. Ainsi, la SCI peut vendre un bien mais ne peut pas acheter pour revendre de façon régulière car, elle reste une société civile, et à ce titre, l’activité commerciale lui est interdite.

 

 

  1. Des avantages fiscaux intéressants

1)      La SCI familiale, un bon moyen de gestion du patrimoine

L’achat en commun d’un bien peut poser des problèmes lors de la séparation ou du décès (à moins qu’il y ait une convention d’indivision). Si lors l’un divorce, le mari ou la femme peut demander la mise en vente du logement, il n’en est rien si le bien appartient à la SCI, aucun de ses membres ne peut exiger la dissolution de celle-ci, chacun des associés ne possédant que des parts sociales bien plus facile à partager qu’un logement.

Autre exemple, en cas de décès du concubin, le survivant peut être obligé de quitter les lieux. Dans le cadre d’une SCI, ce n’est pas le cas, les héritiers du concubin décédé ne pourront pas obliger le survivant de quitter les lieux.

Attention, si un couple marié sous le régime de la communauté, ayant acheté leur logement familial au travers d’une SCI se sépare, le logement sera attribué à celui des deux époux qui en a le plus besoin.

En outre, la SCI peut être un très bon moyen de gérer un patrimoine. En plus d’associer parents et enfants dans une acquisition immobilière, elle permet une transmission progressive du bien et un amortissement étalé dans le temps du coût fiscal. Par ailleurs, il est plus intéressant de faire une donation de parts d’une SCI qu’une donation immobilière, dans le premier cas le passif de la société sera déduit de la valeur du patrimoine.

2)      Les avantages fiscaux de la loi Scellier

Il faut noter que la loi Scellier remplace la loi Bresson. Il faut respecter certaines conditions afin de bénéficier d’une réduction de 25% du montant de l’investissement qui sera déduit sur neuf ans, notamment acheter un logement neuf à proposer en location pendant neuf ans. De plus, il ne faut pas que la SCI soit assujettie à l’impôt sur les sociétés pour que chacun des associés profitent de l’avantage fiscal à hauteur de son investissement dans la SCI.

Par exemple, si la participation d’un des associés s’élève à 30.000€ pour l’acquisition d’un bien par la SCI d’une valeur de 300.000€, c’est bien évidemment sur les 30.000€ qu’il s’agira de calculer la réduction de 25% et non sur les 300.000€.

Attention, la loi Scellier est valable jusqu'à la fin de l'année 2012. il faudra donc pour en profiter signer un acte notarié avant le 31 décembre 2012. 

 

  1.  Fiscalité et limites de la SCI

 

  1. Une société transparente fiscalement 

1)      Transparence

La SCI est une société dite « transparente » fiscalement, cela veut dire que chaque associé de la société est imposé distinctement à moins d’opter pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Par ailleurs, les apports des associés au jour de la constitution sont soumis à la TVA immobilière (19,6%) et à la taxe de publicité foncière en cas d’immeubles neufs ou achevés depuis moins de 5 ans, si l’apport constitue leur 1ère mutation (ces apports seront en contrepartie exonérés de droits d’enregistrement).

2)      Les impôts dus au cours de l’activité de la société

Concernant l’impôt sur les revenus, les associés sont imposés sur la part des bénéfices de la SCI qui leur incombe. De plus lorsque les associés cèdent leurs parts, la plus-value éventuelle est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. En outre, quand la SCI cède l’immeuble qu’elle détient, la plus-value est calculée selon les règles des plus-values immobilières des particuliers, à condition que les associés soient des personnes physiques sinon le calcul se fera selon les règles des plus-values professionnelles. Enfin, lorsqu’elles ne constituent pas des biens professionnels, les parts de SCI doivent être comprises dans le patrimoine du contribuable, pour leur valeur au 1er janvier de l’année d’imposition.

 

  1. Les limites de la SCI

 

1)      Location et SCI

Il est possible de louer des biens immobiliers au travers d’une SCI mais la location de meublés étant fiscalement considérée comme une activité commerciale, les gains relèveront de l’impôt sur les sociétés à moins de ne pas dépasser un seuil de 10% du total des recettes.

Il faut par ailleurs que la SCI ne soit pas fictive, c’est-à-dire qu’elle n’a pas été constituée dans le but unique de ne pas payer d’impôts.

2)      Autres contraintes

Les associés d’une SCI ne bénéficient pas du prêt à taux 0 ni du plan d’épargne logement. Par ailleurs il est important de noté qu’il n’existe pas de marché pour négocier les parts de la SCI, ainsi, avant de créer une SCI familiale, il faut prendre en considération la difficulté pour les enfants à vendre leurs parts. Enfin, comme dans toute société, et la SCI n’y échappe pas, il y a des impératifs : celle de tenir une comptabilité précise, d’effectuer un bilan annuel, et que les comptes soient approuvés en Assemblée Générale annuelle.

 

En conclusion, la société civile immobilière peut être une bonne solution pour gérer et transmettre avantageusement le patrimoine mais aussi pour faire des économies d’impôts. Néanmoins, elle peut ne pas convenir à toutes les situations, il est préférable avant d’en constituer une de faire appel à un avocat.

 

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