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Les principales mesures de la loi Pinel.

Le 28 mai 2015
La loi Pinel publiée au JO n°0140 du 19 juin 2014 a notamment pour objectif d’apporter plus de transparence aux relations entre bailleur et preneur dans le cadre des baux commerciaux.

Les principales mesures de la loi Pineln° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

 

 La loi Pinel publiée au JO n°0140 du 19 juin 2014 a notamment pour objectif d’apporter plus de transparence aux relations entre bailleur et preneur dans le cadre des baux commerciaux.

 

Comment informer le locataire des frais liés au bail ? (Article L.145-40-2du Code de commerce)
La loi Pinel impose la rédaction d’un inventaire précis et limitatif, devant être annexé au contrat de bail, des catégories de charges, d’impôts, de taxes et de redevances liés au bail à la charge du locataire. Le propriétaire doit par ailleurs adresser à son locataire un récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes. Ces dépenses sont :

-          les dépenses relatives aux grosses réparations au sens du Code civil (par exemple celles des gros murs et des couvertures) ;

-          les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le local en conformité avec la réglementation, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations ;

-          les impôts (notamment la contribution économique territoriale), et les taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal. Cependant la taxe foncière peut toujours à être mise à la charge du preneur ;

-          les honoraires dus par le bailleur pour la gestion des loyers du local loué ;

 

Dans les ensembles immobiliers (ex : les centres commerciaux), l’inventaire vise les charges, impôts, taxes et redevances, mais aussi le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

 

En outre, le bailleur a l’obligation d’informer le locataire des travaux effectués dans les 3 années précédant la signature du bail, et envisagés pour les 3 années à venir, et leur coût.

 

Le bail dérogatoire (Article L.145-5) :
la durée du bail dérogatoire est allongée de deux à trois ans, et à son issue seul un bail commercial pourra être conclu.

 

L’interdiction des baux fermes (Article L145-4) :
le locataire ne peut plus renoncer au droit de donner congé au terme de chaque période triennale. Des exceptions existent cependant :

-          les baux conclus pour une période supérieure à 9 ans ;

-          les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation ;

-          les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ;

-          les baux des locaux de stockage.

Un nouvel indice pour l’évolution du loyer, l’ILC(Article L.145-34) :
Lorsque le bail est révisé ou renouvelé, le nouveau loyer est déterminé en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC, calculé selon la variation des prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation).En 2008 un nouvel indice a été créé, sans être obligatoire cependant :l’indice des loyers commerciaux (ILC), qui est calculé selon l’indice des prix à la consommation et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail.

Avec la loi Pinel, ce nouvel indice s’applique obligatoirement aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1e septembre 2014.

 

En cas de déplafonnement du loyer (Article L.145-34) :
La loi Pinel prévoit que le déplafonnement à la hausse du loyer ne peut excéder 10% par rapport au dernier loyer dans les cas de renouvellement ou de nouveau bail commercial.

 

Est-il nécessaire de rédiger un état des lieux ? (Article L.145-40-1)
La loi Pinel introduit l’obligation pour les parties d’établir un état des lieux contradictoire et amiable à partir du 1e septembre 2014, lors de la conclusion du bail, de la cession du droit au bail, de la cession ou de la mutation à titre gratuit du fonds de commerce, et de la restitution des lieux.

Le preneur et le bailleur peuvent l’établir eux-mêmes, ou désigner un tiers mandaté. À défaut, il est établi par un huissier à la demande de la partie la plus diligente, et les frais étant partagés également entre le preneur et le bailleur. Cet état des lieux doit être joint au bail ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si cet état des lieux n’est pas réalisé, le bailleur ne peut plus se prévaloir de cette présomption de l’article 1731 du Code civil qui dispose qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire « est présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels ».

Cette obligation s’applique aussi aux baux dérogatoires de moins de 3 ans et aux baux professionnels, mais alors il n’existe pas de sanction pour le bailleur si celui-ci ne réalise pas l’état des lieux.

 

Quels sont les frais à la charge du locataire et ceux à la charge du bailleur ?
Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 a précisé que les frais d’eau, d’électricité et de chauffage, des dépenses de la copropriété, des travaux d’embellissement et des impôts locaux étaient à la charge du preneur. Le bailleur lui s’acquitte des frais de rénovation et de mise aux normes, des honoraires de gestion et des charges liées à la propriété, dont la contribution économique territoriale.

 

 

Si le bailleur désire vendre le commerce (Article L.145-46-1)  Le locataire bénéficie désormais d’un droit de préférence en cas de vente du commerce. Le bailleur doit donc lui en propose l’achat en priorité.

 

En cas de cession de baux ou de fonds de commerce, la garantie du vendeur limitée à trois ans (Article L145-16-2) :
Auparavant, l’acte de vente indiquait une garantie solidaire du paiement des loyers entre le cédant et le bénéficiaire, jusqu’à la date d’expiration du bail.Mais la loi Pinela amoindri la responsabilité du cédant en limitant la garantie à 3 ans : le bailleur ne peut se retourner contre le cédant du bail ou du fonds pour obtenir le paiement des loyers en vertu de cette clause que durant 3 ans.

 

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